מנקר ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א יפו ואח'

פסק דין

1. עתירה נגד החלטת המשיבה 1-ועדת הערר לתכנון ובניה, מחוז תל אביב (להלן: "ועדת ערר") מיום 31.7.08 אשר אישרה את החלטת המשיבה 2-הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב (להלן:"הוועדה המקומית") ליתן למשיב 3- מר מחמוד צפורי (להלן: "המשיב 3") היתר בניה לביצוע תוספת בנייה בדירה בבניין המצוי ברח' פסטלוצי 29, ביפו הידוע כגוש 7024 חלקה 55 (להלן:"הדירה").

2. עיקרי העובדות וההליכים

העותר הינו בעלים של בניין ברחוב פסטלוצי 27 ביפו הידוע כגוש 7024 חלקה 56 (להלן: "חלקת העותר").

בשנת 2006 רכש המשיב 3 דירת עמידר בת שני חדרים ומטבח בנכס המהווה בית משותף (להלן:"הדירה"). לצד הנכס מצויה חצר אחורית פתוחה הגובלת בחלקת העותר במערב, בביה"ס וייצמן במזרח ובבניין לשימור בצפון (להלן: "החצר הפתוחה"). בפאתי החצר הפתוחה, בחלק המוצמד בתקנון הבית המשותף לדירה, היו קיימים בעת שרכש המשיב 3 את הדירה, שלושה מחסנים, שנבנו ללא היתר, בבנייה ארעית עם גגות אסבסט.

על גבול החצר עם חלקת העותר, היתה בנויה גדר בגובה של כ-2 מטרים.

סמוך לאחר רכישת הדירה בשנת 2006, הרס המשיב 3 את המחסנים, ובנה על השטח עליהם היו בנויים המחסנים וכן על יתרת שטח החצר הפתוחה, חדר מגורים סלון ומטבח חדשים אותם הצמיד לדירה. עוד בנה המשיב 3 בצידם המזרחי של המטבח והסלון, מדרגות המשמשות את משפחת המשיב 3 כמרפסת מגורים. הבנייה האמורה בוצעה ללא היתר על שטחים המיועדים לשמש שטחי שירות.

על מקרקעי העותר והמשיב 3 חלה תוכנית 2570 "מתחם דנטה" שאושרה ופורסמה למתן תוקף ביום 20.4.95 (להלן: "התוכנית"). התוכנית מגדירה את המקרקעים כ"אזור מגורים ב'" עליו חלות ההוראות הבאות:

זכויות בניה- 125% (אחוזי בניה) לשימושים עיקריים ו-35% לשטחי שירות.

תכסית- 70% משטח המגרש נטו.

קווי בניין- קו קדמי 0 מ' (המתיר בניה על גבול המגרש), קווי הבניין בצדדים 2 מ' מגבול המגרש וקו בניין אחורי 4 מ' מגבול המגרש האחורי.

לעניין חריגות באחוזי הבניה ובתכסית מתירה התוכנית בסעיף 3.1.2 (ד) כדלקמן: "על אף האמור לעיל, תהיה הועדה המקומית רשאית להתיר תוספת לאחוזים הנ"ל בהיתרים למבנים קיימים ולמבנים משוחזרים ועד ל-10% נוספים מעבר לשטח המבנה, למטרות הבאות:

בבניינים קיימים שאינם בניינים לשימור, לצורך הרחבת דיור או תוספת יחידות דיור או שיפוץ חלקי מבנה קיימים, אם נוכחה הועדה המקומית כי תוספת זו הכרחית לתפקוד המבנה ושיקומו...".

לעניין חריגה בקווי הבניין מתירה התוכנית בסעיף 3.1.4 (ה) כדלקמן: " על אף האמור לעיל, תהיה הועדה המקומית רשאית להתיר חריגה מקומית מקווי הבניה האמורים, עפ"י חוות דעתו של מהנדס העיר ובמסגרת אחוזי הבניה המותרים, אם שוכנעה כי החריגה המוצעת מתחייבת מהצורך לשמר ולשקם בניין קיים".

ביום 21.9.06, לבקשת הוועדה המקומית, הוצא למשיב 3 צו הריסה מס' 479/06 (ת' 01/06/0011391) לבניה שבוצעה ללא היתר, וביום 12.12.06 הוגש נגדו כתב אישום בגין עבירות בנייה (ת' 01/07/0007508).

ביום 9.5.07 הגיש המשיב 3 בקשה להיתר בניה להכשרת הבניה בדיעבד.

העותר הגיש התנגדות לבקשה.

ביום 27.6.07 דחתה הועדה המקומית את בקשת ההיתר של המשיב 3. הבקשה נדחתה, בין היתר, לאור העובדה כי היא נוגדת את תקנות התב"ע הן לעניין קווי בניין מותרים, הן לעניין הגדלת שטח עיקרי מעבר למותר והן לעניין חריגה מהתכסית המותרת (נספח עת/1 לתיק המוצגים שצורף לסיכומי העותר).

ביום 15.8.07 התכנסה הוועדה המקומית לדיון נוסף בבקשתו של המשיב 3 לאחר ש"התברר כי קיימת האפשרות לפתרון תכנוני על מנת להתאים את הבקשה לתקנות התב"ע". בדיון הנוסף הוחלט לקבל את ההתנגדויות בחלקן ולאשר את הבקשה המתוקנת כהקלה להגדלת תכסית וחריגה בקווי הבניין.

המשיב 3 תיקן את בקשת ההיתר בהתאם, וביום 12.3.08 החליטה הועדה המקומית לאשר בתנאים את בקשת ההיתר כהקלה להגדלת תכסית וחריגה מקווי בניין (נספח עת/2 לתיק המוצגים שצורף לסיכומי העותר).